Jeder Quadratmeter kostet: So berechnet sich die Baufläche

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Baugrundstücke gibt es meist schon fix parzelliert von den Gemeinden. Sie regeln oft auch, wie viel Prozent davon das Gebäude bedecken darf. Foto: Patrick Pleul

Vielen Menschen fällt es schwer, sich Größen vorzustellen. Beim Hausbau ist so mancher davon überfordert, wie groß ein Grundstück sein muss. Und auch die Kommunen schreiben so manches dazu vor, etwa wie viel Prozent der Fläche überhaupt bebaut werden dürfen.

Bonn (dpa/tmn) - Der Traum vom Eigenheim ist teuer. Hier lohnt sich Sparen an der Größe. Jeder Quadratmeter kostet: Nicht nur die Baufläche für das Haus, sondern auch für Garten und Stellplätze. Hinzu kommen mögliche Vorgaben der Kommunen. So findet man heraus, wie viel Quadratmeter man braucht: 

Wohnfläche und Anzahl der Geschosse: Wer ein Haus plant, hat in der Regel eine Vorstellung von der benötigten Wohnfläche. Die dazu gehörende Baufläche hängt davon ab, über wie viele Geschosse sich die Wohnfläche verteilt. "Bei einer Wohnfläche von 150 Quadratmetern in einem freistehenden Einfamilienhaus mit zwei Geschossen, davon das Obergeschoss mit Dachschrägen, benötigt man etwa elf mal neun Meter", erklärt Wolfgang Szubin vom Verband Wohneigentum in Bonn. Das sind dann knapp 100 Quadratmeter für die Grundfläche.

Garage oder Stellplatz: Hier muss man wissen, dass in vielen Kommunen zwei Stellplätze für ein Einfamilienhaus Pflicht sind. Bei Einzelgaragen plant man dann mit rund sechs mal drei Metern für die bebaute Fläche, bei Doppelgaragen mit sechs mal sechs Metern, erläutert Szubin. Wenn davor noch Stellplätze gewünscht sind, kommen weitere 20 oder 40 Quadratmeter hinzu. In diesem Fall benötigen die Bauherren für Haus, Doppelgarage und Stellplätze rund 180 Quadratmeter für die Bebauung.

Garten: "Sinnvoll ist, das Doppelte der zu bebauenden Grundfläche einzuplanen", sagt Szubin. Das sind in diesem Beispiel 360 Quadratmeter Freifläche, wobei auch der Grenzabstand zwischen Haus und Grundstücksgrenze mitberücksichtigt werden muss. Dieser beträgt in vielen Bundesländern rechts und links drei Meter.

Grundstücksgröße zusammenrechnen: Das Grundstück für das zweigeschossige Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche, zwei Garagen und Stellplätzen sowie einem großen Garten müsste etwa 540 Quadratmeter groß sein. Möglich sind aber auch kleinere Flächen: "Bei 90 Quadratmetern Wohnfläche ohne Garten und Garage liegt die Grundstücksgröße bei mindestens 200 Quadratmetern", sagt Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren in Berlin. Doch so ein Grundstück sei kaum zu finden. Ein freistehendes Einfamilienhaus braucht mindestens 400 Quadratmeter. Alles, was kleiner ist, seien ausgeschriebene Flächen zur Errichtung von Doppelhaushälften oder Reihenhäusern, weiß Reinhold-Postina.

Laut Architekt Szubin haben die meisten verkauften Grundstücke heute zwischen 400 und 600 Quadratmeter Fläche. Früher waren es mal 800 bis 1000 Quadratmeter, da waren dann auch die Häuser der Familien größer. "Stadtbewohner entscheiden sich häufiger für etwas Kleineres", sagt Fachbuchautorin Katharina Matzig aus München. "Die Leute lösen sich von übermäßigen Wohnvorstellungen." Dies geschehe auch aus Zeitgründen, denn schließlich müsse man ein großes Grundstück dauerhaft in Schuss halten. So reicht vielen Bauherren mittlerweile ein kleinerer Garten.

Vorgaben von Ländern und Kommunen: Vor dem Kauf eines Bauplatzes müssen Bauherren etwaige Auflagen durch die Kommunen beim zuständigen Stadt- oder Kreisbauamt prüfen. "Das gewählte Grundstück sollte erschlossen und zur Bebauung von Wohnhäusern freigegeben sein", rät Szubin. Vor allem in Neubausiedlungen werden durch die Städte sogenannte Bebauungspläne vorgegeben, die unter anderem festlegen, wie viel Prozent der Grundstücksfläche bebaut werden dürfen und mit wie vielen Geschossen. Meistens sind das laut dem Architekten 40 Prozent in Wohngebieten sowie eine ein- bis zweigeschossige Bebauung. Weitere Vorgaben können das Material und die Farben der Dachziegel und Fassade betreffen.

Liegt kein Bebauungsplan vor, greift das Bundesbaugesetz mit Paragraf 34. Laut diesem soll sich das neue Gebäude an die vorhandene Umgebung anpassen. Was das im Einzelnen bedeutet, sollte man bei der Stadt sicherheitshalber erfragen, rät Szubin. Ob das individuelle Bauvorhaben dann bewilligt wird, liegt jedoch im Ermessen der Stadt, sagt Reinhold-Postina.

Literatur:Katharina Matzig und Wolfgang Bachmann: GrundrissAtlas Einfamilienhaus, Callwey-Verlag, 2016, 240 S., 69,95 Euro, ISBN-13:

Auf dem Land ein freies Grundstück zu finden, scheint derzeit leichter als in der Stadt. "Die Kommunen geben ihr Bauland gern an Investoren ab, die dieses parzellieren und mittels Bauträger mit Häusern bestücken", erklärt Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren. So treffen immer mehr junge Familien insbesondere am Stadtrand auf Neubaugebiete, wo die Parzellengröße und der Haustyp bereits festgelegt sind. Die Alternative kann ein Abbruchgrundstück sein. "Hier bricht man den vorhandenen Bau auf dem Grundstück ab, parzelliert die Fläche nach den eigenen Wünschen und verkauft die ungenutzten Parzellen weiter." Voraussetzung ist, die Kommune stimmt dem Abbruch zu und genehmigt die Grundstücksteilung und die Neubebauung.

Für das Grundstück selbst empfiehlt Buchautorin Katharina Matzig, auch auf die Beschaffenheit des Bodens zu achten. Denn ein schwieriger Baugrund treibe die Baukosten in die Höhe. Ist der Grundwasserspiegel beispielsweise höher als normal, muss der Keller gesondert abgedichtet werden. Liegt das Grundstück am Hang oder ist schwer zugänglich, gestaltet sich der Hausbau zeitaufwendiger.

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