Wohnen im Bürohochhaus - eine Deutschlandpremiere in Frankfurt-Niederrad

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Hägeles Turm

220.03.10|Rhein-Main|Rhein-Main|
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Artikel: Hägeles Turm

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Frankfurt ‐ Hier darf sich der Berichterstatter in Bescheidenheit üben. „Wie viel des Gebäude gekostet hat? Des wollet Sie gar net wisse.“ Wie teuer der Umbau ist? „Do sag‘ I gar nix zu.“ „Ob Sie ein Bild von mir mache dürfe? Von Michael Eschenauer

Würden Sie da leben wollen? In der Bürostadt Niederrad stehen immer mehr Bürotürme leer. Jetzt hat sich ein ganz Mutiger getraut, diesen hier in ein Mietshaus umzubauen.

Nie im Lebe!“ Günter Hägele ist Diplomingenieur, er kommt von der Schwäbischen Ostalb, trägt einen kurzen, graumelierten Schnauzer zu kompaktem Körperbau. Ob er immer im Leben die Spielkarten so dicht am Körper hält, ist uns unbekannt. Sicher ist, dass er es bei einer Sache tut, mit der er derzeit einen Großteil seiner Tage zubringt. Sie heißt „Lyoner 19 - Sky Appartements“ und befindet sich in der Frankfurter Bürostadt Niederrad. „Lyoner 19“ ist ein altes Hochhaus. Früher residierte hier die IG Metall, es stand auch mal ein paar Jahre leer. Der 1970 gebaute Kasten gehört seit dem Jahre 2000 dem Investor Gisbert Dreyer von Dreyer & Kollegen Real Estate GmbH.

Hägele und sein Chef haben große Pläne: Bis Juli wolle sie etwas beenden, das es bisher in Deutschland noch nicht gegeben hat: den Umbau eines alten, nicht mehr vermietbaren Bürohochhauses in ein Wohnhaus. Damit wäre auch Hägeles ständiges „Dazu sag‘ ich keinen Ton“ erklärt. Denn: „Die Konkurrenz wartet nur drauf, dass wir Kalkulationen rauslassen, mit denen die auch arbeiten können. Aber das läuft nicht, das bleibt geheim.“

Gebäude entkernt und um drei Etagen aufgestockt

„Wir haben uns verschiedene Szenarien überlegt, aber das Haus war als Bürostandort nicht mehr marktfähig“, berichtet der Projektleiter. Auch ein Abriss sei erwogen worden. Doch selbst wenn man Mieter gefunden hätte, wäre das Konzept nicht aufgegangen. Die Mietpreise für Büros in dieser Qualität liegen bei deutlich unter zehn Euro pro Quadratmeter. Bei Wohnraum kann Hägele jetzt zwölf nehmen. 2008 gab es ein Treffen mit Vertretern der Stadt Frankfurt und den Vorschlag von seiten der Kommune, das Haus doch einfach umzunutzen.

© SaudaSo könnte es mal im „Lyoner 19“ aussehen. Eine teilmöblierte 50 Quadratmeter-Wohnung kostet 600 Euro kalt im Monat.

Hägele geht in dem Projekt auf, kennt in dem Komplex, wo bis zu 50 Bauarbeiter jede Menge Dreck und Lärm produzieren, alle Bodenfliesen und Flurlampen persönlich. Von dem beauftragten Architekten Stefan Forster sagt er, er sei „der Beste, den es hierfür gibt“. Der hat das Gebäude entkernt und um drei Etagen auf 59 Meter, beziehungsweise 17 Etagen, aufgestockt. Die Grundrisse wurden verändert, die Fensterbänke gesenkt, die Bandfassade zurückgesetzt. Es entstanden für die meisten Wohnungen Loggien. Ein Bauphysiker nahm Veränderungen an der Baustatik vor, denn nicht alles was bei Büros geht, ist bei Wohnungen zulässig - vor allem bei Brand- und Schallschutz, wie Forster berichtet.

Seit dieser Woche versucht das Maklerbüro NAI apollo living die 92 Mietwohnungen (46 bis 82 Quadratmeter) und sechs Penthäuser (jeweils 170 Quadratmeter) an den Mann zu bringen. 120 Menschen sollen hier einmal leben. Das erste Penthaus ist schon weg. Eine Familie aus den Vereinigten Arabischen Emiraten hat zugegriffen.

„Temporäres Wohnen mit relativ hoher Fluktuation“

Hägele gibt zu, dass sich die Bürostadt nicht unbedingt für Familien eignet. Im Blick habe man Geschäftsleute, die an den Wochenenden heimfahren, Stewardessen, Menschen, die viel in der Welt unterwegs sind und einen zentral gelegenen Heimathafen suchen.

Ungemütlich wird der Mann allerdings, wenn er den Begriff „schlechtes Umfeld“ hört. „Wer sowas sagt, hat nicht alle Tassen im Schrank“, geht das Gepoltere los. „Hier haben Sie alles: Rewe, Aldi, Lidl, Friseur, Bank - und das sogar fußläufig. Der Bus hält vor der Tür und gegenüber hat‘s einen Italiener.“

Architekt Forster ist spezialisiert für das Umwandeln von Gebäuden. Er spricht von „temporärem Wohnen mit relativ hoher Fluktuation“. Die Geschäftsleute seien die Ersten. „Die bereiten den Boden vor. Später können dann vielleicht Familien folgen.“ Insgesamt sei das Konzept Umwidmung statt Leerstand ein Wagnis, das aus dem „Leidensdruck“ des Gebäudebesitzers resultiere. „So ein Umbau ist viel teurer als ein Neubau.“ Der Architekt schätzt, dass bei Umbauprojekten über 2000 Euro pro Quadratmeter anfallen. Bei Neubauten rechnet man mit 1500 Euro. Ein Königsweg sei die Umwidmung keinesfalls. Allenfalls eine dornenbewehrte letzte Chance, so Forster.

Hägele und die Firma Dreyer sind Pioniere in dem durch unpersönliche Riesenkästen, sterile Grünzonen und einer Kunststadt-Optik geprägten Biotop an der A5. Die Stadt Frankfurt hofft, dass ihnen weitere Wagemutige folgen. Das wäre dringend notwendig: Der Leerstand liegt in dem Viertel bei 30 Prozent. Ein lebendiges Quartier - Arbeitstitel „Lyoner Viertel“ - mit bis zu 3000 neuen Wohnungen für 6000 neue Bürostadtbürger erträumen sich die Stadtplaner. 100 Hektar groß ist die Umbauzone, die von der Lyoner Straße eingegrenzt wird.

Niederrad ist eigentlich out

Eine Studie des Stadtplanungsamtes sieht verschiedene Tricks für das Überleben Niederrads vor. Erstens: Umbau oder Nutzungswechsel bei Bürogebäuden, die derzeit zwar nicht mehr vermietbar, aber doch architektonische Reize haben oder einfach zu neu sind, als dass man sie abreißen dürfte. Zweitens: Das Auffüllen der weitläufigen Zwischenräume mit Wohngebäuden. Und drittens: Den Abriss von nicht mehr brauchbaren Komplexen und ihr Ersatz durch Neubauten. Ob es klappt? Architekt Forster sieht Niederrad vor einem Imageproblem.

Die Ansprüche potenzieller Büromieter veränderten sich extrem schnell, aber die Bürostadt - ihre Anfänge gehen zurück auf die 60er Jahre - komme da nicht mehr mit. „Niederrad ist nicht mehr sehr sexy, Niederrad ist eigentlich out“, sagt Forster. Der Verdrängungswettbewerb bei Büroimmobilien sei brutal. Pioniere wie Günter Hägele haben‘s da nicht leicht.

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