Überall Riesenparkplätze und nebenan Supermärkte

Platz für Wohnraum ist schon da

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Die geplante Lidl-Filiale in Frankfurt mit Wohnungen ab dem 1. Stock und einem reinen Wohngebäude in 2. Reihe.

Darmstadt - Wohnungsnot – das Thema ist im Rhein-Main-Ballungsraum allgegenwärtig. Im hessischen Teil der Metropolregion, die von Gießen bis zur Bergstraße und von Bingen in Rheinland-Pfalz bis nach Aschaffenburg in Bayern reicht, fehlen bis zum Jahre 2030 rund 130.000 Quartiere. Jetzt ist eine Idee aufgetaucht, wie sich das Problem relativ schnell mildern ließe: die Nutzung von Supermarkt- Filialen für Wohnungen. Von Michael Eschenauer

Es geht um einen bisher nicht beachteten Schatz an Wohnfläche, es geht um die zusätzliche Nutzung der Standorte von Super- und anderen Großmärkten für den Bau neuer Wohnungen. Auch der Mainmetropole läuft die Zeit davon: Allein dort müssten bis zum Jahre 2040 über 100 000 Wohnungen gebaut werden, um den Bedarf der „Schwarmstadt“ zu decken. „750.000 bis 850.000 Wohneinheiten können auf diese Weise bundesweit entstehen. Bezogen auf den Großraum Rhein-Main wären es 45.000 Wohnungen, die auf den Arealen von Lidl, Aldi, Hornbach, Fressnapf oder anderen Platz finden könnten“, schätzt Architektur-Professor Karsten Tichelmann von der Technischen Universität Darmstadt. Er ist Experte und Autor der Studie „Potenziale der Wohnraumentwicklung in Deutschland“.

Dabei geht es nicht darum, auf bestehende Gebäude einfach einen ersten, zweiten oder dritten Stock draufzusetzen, sondern Einkaufsmarkt und Wohnquartier sinnvoll in einem neuen Baukomplex zu vereinen. Einfaches Draufsatteln, so Tichelmann, sei wegen der großen Raumtiefe der Discounter, die teilweise kein Tageslicht hätten, problematisch. Derzeit ist Tichelmann dabei, das Potenzial der Idee für die Großregion Südhessen zu ermitteln. Hier erfüllen 3 500 bis 4 000 Gewerbe- und Discounterflächen die Bedingungen, die an ein solches Vorhaben geknüpft sind. Pro geeignetem Discounter könnten im Schnitt zwischen 30 und 80 Wohneinheiten entstehen. Insgesamt schätzt Tichelmann das Potenzial, durch die Aufstockung von bestehenden Gebäuden Wohnungen zu schaffen, auf bundesweit 1,2 bis 1,5 Millionen.

Karsten Tichelmann

„Ziel muss es sein, Wohnraum zu schaffen, wo er benötigt wird, in einer ökologisch verträglichen und ökonomisch sinnvollen Form bei gleichzeitig anspruchsvoller Architektur“, so Tichelmann. Vorteile eines Kombipacks Supermarkt/Wohnhaus ist zunächst die Nutzung einer bislang unternutzten Fläche in zumeist gut gelegener oder zumindest gut angebundener Lage. Die bei Stadtplanern wegen vieler Schwierigkeiten gefürchtete Nachverdichtung wird einfacher. Supermärkte sind meist nur eingeschossig angelegt und verfügen durch ihre Parkplätze über große Freiflächen. Das ließe sich ändern – zugunsten der städtebaulichen Qualität, so Tichelmann. Denkbar sei die Umwandlung von oberirdischen Parkflächen in Tiefgaragen oder Abstellplätze im Erdgeschoss unter den im ersten Stock gelegenen Einzelhändlern. Dies schafft Platz für Grünzonen, wovon auch benachbarte Quartiere profitieren könnten.

Gegenwärtig lägen Tausende von Quadratmetern an freier Fläche abgesperrt durch Schranken nach Ladenschluss leblos in der Gegend herum, sagt der Experte. Weiterer Vorteil: weniger Flächenverbrauch bei der Schaffung neuer Wohnungen. Kostendämpfend wirke auch, dass die Erschließung von Grundstücken mit Kanalisation und Elektrizität entfiele. Tichelmann sieht sogar noch einen weiteren Vorteil für die Kommunen, wenn sie derartige Projekte pushen: So steige durch die Wohnnutzung der Wert des Einzelhandels-Grundstücks. Diesen Gewinn könne man zumindest teilweise abschöpfen.

Für die Supermarkt-Ketten wird die Idee interessant, da sich die Rendite von Grundstück und Gebäude steigern ließe. „Gleichzeitig schafft man sich neue Kundschaft in unmittelbarer Umgebung“, erläutert der Experte. Die Belieferung der Läden könne entweder unterirdisch oder in geräuschdämpfenden Schleusen vorgenommen werden. In manchen Lagen seien zudem die Bodenpreise derart hoch, dass sich eingeschossige Nutzungen wie der klassische ebenerdige Supermarkt wirtschaftlich nicht rechne. Wohnungen verbesserten hingegen die Rendite.

Für die Gesellschaft springe andererseits eine Minderung des Wohnungsmangels heraus, was dämpfend auf die Miet- und Kaufpreise wirken könne. Tichelmann verweist auf das Vorbild anderer europäischer Großstädte. Hier sei der Supermarkt beziehungsweise Discounter häufig nur mit einem opulenten Eingang im Erdgeschoss präsent, die Verkaufsräume, die kein Tageslicht benötigten, befänden sich aber im Keller.

Zuzug: Diese Regionen werden bis 2030 boomen

Grundsätzlich stellt Tichelmann fest, dass sich eine Transformation von großflächigem Einzelhandel hin zu einer teilweisen Integration von Wohnungen nur bei krassem Wohnungsmangel anbiete. „Deutschland hat keinen Mangel an Wohnraum, sondern eine ungünstige Verteilung von Wohnungen“, so Tichelmann. Auf 16 bis 18 Prozent der Fläche konzentrierten sich rund 70 Prozent der Bevölkerung – mit steigender Tendenz. Einem Leerstand von 1,8 bis 2 Millionen Wohneinheiten auf der einen stehe ein Bedarf von 1,5 bis 1,7 Millionen Wohneinheiten an der anderen Stelle gegenüber.

Widerstände sieht der Experte in den zum Teil langwierigen Bürokratie-Verfahren, die mit einer Änderung der Bebauungspläne hin zu einer größeren Ausnutzung des Grundstücks verbunden sind, und in Widerständen von Anwohnern, die um die Wohnqualität ihrer Nachbarschaft fürchten. „Deshalb“, so Tichelmann, „ist es wichtig, dass es nachher besser aussieht. Es darf nichts Banales entstehen, dann wird eine dichtere Bebauung auch akzeptiert.“

Auf rund zehn Jahre schätzt der Architektur-Professor den Zeitrahmen in dem größere Wohnkapazitäten in Rhein-Main auf diese Weise entstehen könnten. Discounter-Immobilien würden regelmäßig modernisiert. Wichtig sei, dass die Politik Anreize setze, um eine Win-win-Situation zu schaffen. „Unsere Städte haben viele Wunden, entstanden im Krieg und in der Nachkriegszeit bis in die 70er Jahre. Sie funktionieren, wenn sie ein hohes Maß an Lebensqualität für die Menschen bieten. Dieses Verdichtungskonzept kann einen Beitrag hierzu leisten“, ist sich der Architektur-Professor sicher.

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