Experten sprechen über Gewerbe in Stadt und Kreis

Klage über lange Verfahren

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HK-Geschäftsführer Frank Achenbach, der Chef von Holzland Becker, Frank Becker, und der Architekt Ulf Bambach (von links nach rechts) kennen sich mit Gewerbeflächen in der Region aus.

Lange Genehmigungsverfahren, die neue Mercedes-Niederlassung am Kaiserlei, das KOMM Center, Leerstand: Über Gewerbeflächen in Stadt und Kreis sprachen Frank Achenbach, bei der Industrie- und Handelskammer (IHK) Offenbach für Standortpolitik zuständig, Architekt Ulf Bambach und der Chef von Holzland Becker, Frank Becker, mit unserem Redaktionsmitglied Marc Kuhn.

Die IHK hat sich in diesem Jahr das Schwerpunktthema Infrastruktur gesetzt. Ein wichtiger Bestandteil davon sind die Gewerbeflächen in Stadt und Kreis. Herr Achenbach, wo klemmt es?

Achenbach: Wir haben ein gutes Angebot. Im regionalen Flächennutzungsplan sind für den Kreis neue gewerbliche Bauflächen in einer Größenordnung von 358 Hektar eingezeichnet. In der Stadt Offenbach sind es 40 Hektar. Hinzu kommen die bestehenden, brachliegenden oder mindergenutzten Flächen. Wir haben aber das Problem, dass die Flächen nicht immer den Anforderungen der Investoren gerecht werden. Und: Die Frage ist, sind die Flächen kurzfristig mobilisierbar.

Wo liegen die Probleme?

Achenbach: Wenn ein Unternehmen eine Fläche sucht, hat es in der Regel nicht drei bis fünf Jahre Zeit die Investition zu realisieren. Deshalb muss eine Stadt lieferfähig sein. Sie muss dem Unternehmen attraktive Flächen anbieten können.

Die Kommunen sind also zu langsam.

Achenbach: Die Kommunen haben nicht immer im Blick, welche Flächen den Anforderungen des Marktes entsprechen. Und die privaten Eigentümer müssen sich bewusst sein, welche Preise realistisch sind.

Wie teuer ist ein Quadratmeter in Stadt und Kreis?

Achenbach: In der Region liegt der Preis bei 100 bis 180 Euro pro Quadratmeter.

Becker: Das geht schon bis 250 Euro.

Welche Kommunen handeln denn schnell und welche sind langsamer?

Achenbach: Wir sind ja in einer intensiven Diskussion über den Masterplan für Offenbach. Dass die Debatte so intensiv ist, zeigt, dass wir einen gewissen Handlungsbedarf für die Stadt Offenbach sehen.

Offenbach ist also zu langsam.

Achenbach: Offenbach ist ein attraktiver Standort. Leider werden die Flächenpotenziale nicht richtig im Markt wahrgenommen. Manches könnte schneller gehen. Wichtiger ist aber ein strukturierter Blick auf die Potenziale und die Verlässlichkeit politischer Entscheidungen. Genau da wollen wir mit dem Masterplan ansetzen.

Ist der Kreis schneller bei der Vermarktung?

Achenbach: Im Kreis gibt es ein sehr heterogenes Bild. Nicht jede Kommune ist sich ihrer Stärken bewusst. Es gibt Wirtschaftsförderer, die sehr schnell sind - zum Beispiel in Neu-Isenburg. Durch die Insolvenz von Holzmann hat die Kommune ein großes Flächenpotenzial bekommen, das Gehespitz-Gelände, das sich gut vermarkten lässt. In Langen sind wir in einer intensiven Diskussion über die Gewerbeflächen. Da geht es auch darum, ob ehemalige Gewerbeflächen in Wohnflächen umgewandelt werden - da ist zum Beispiel das ehemalige Stadtwerke-Gelände. Auf dem einstigen Pittler-Gelände wird Einzelhandel angesiedelt.

Herr Becker, Sie haben Ihren Betrieb schon mehrfach erweitert. Welche Probleme gab es in Obertshausen?

Becker: Es war immer wieder aufs Neue spannend. Wir haben dreimal erweitert. Die Behörden und Politiker haben sich immer sehr bemüht. Die haben versucht, alle Wege zu ebnen. Das Problem sind immer Restriktionen, für die ein Kommunalpolitiker nichts kann.

Welche Restriktionen?

Becker: Es geht beispielsweise um den Naturschutz. Bei unserer letzten Erweiterung vor drei Jahren hätten wir ohne einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan keine Chance gehabt. Wenn ich das vorher gewusst hätte, hätte ich das Projekt gar nicht angeschoben. Da gibt es Pläne und Gutachten. Die durchlaufen die ganze Kommunalpolitik.

Wo lag das Problem?

Becker: Die Zeit. Vor zwölf Jahren haben wir erweitert, da hatten wir eine Verzögerung von einem halben Jahr, weil es einen riesen Diskussionbedarf gab, um Ausgleichsmaßnahmen für eine Streuobstwiese. Vor sechs Jahren wollten wir erneut erweitern, da mussten 20, 25 Bäume weg. Da gab es einen Grünflächenplan, einen Umweltbericht. Da hat sich ein Experte eine ganze Vegetationsperiode mit dem Biotop beschäftigt. Das hat viel Zeit gekostet. Schlussendlich haben wir mit drei Jahren Verzögerung bauen können.

Jetzt haben Sie ein Lager in Offenbach im ehemaligen Honda-Gebäude.

Becker: Wir haben gelernt, dass eine Erweiterung mit einem Neubau so schnell nicht funktioniert. Deshalb haben wir vor zwei Jahren angefangen, Bestandsimmobilien zu suchen. Da kann nichts schief gehen.

Herr Bambach, Die ATP N + M Planungs GmbH, ein Architektenbüro, arbeitet deutschlandweit für Eigentümer oder Nutzer von Gewerbebetrieben sowie für Unternehmen, die Gewerbeflächen anbieten. Ihre Kollegen kümmern sich auch um das KOMM Center in Offenbach. Welche Projekte organisieren sie noch in der Region?

Bambach: Wir kümmern zurzeit am Kaiserlei um die neue Hauptniederlassung von Mercedes. Hier sieht man, wie lange es dauert, bis ein vitaler Arbeitgeber mit 400 Mitarbeitern einen Gewerbebetrieb genehmigt bekommt. Die Prozesse sind unglaublich lang. Es gibt viel Unruhe. Eigentlich sollte das Projekt im Frühjahr eröffnet werden. Wenn es gut geht, fangen wir im Frühjahr mit dem Bauen an.

Warum dauert das alles so lange?

Bambach: Das Interesse der Stadt Frankfurt an dem Gewerbebetrieb tendiert gegen Null. Das ist kein Hochhaus. Damit kann man nicht nach Cannes, um es auf der Immobilienmesse zu präsentieren. Und wenn man mit Politikern zu tun hat, spielt es auch eine Rolle, dass es um Werkstätten geht. Da gibt es Schmutz und Lärm. Das ist unbeliebt. Die kommen auf abstruse Ideen: Zum Beispiel, dass man die Fassaden eines Autohauses begrünen sollte.

Drei oder vier Schwierigkeiten für Unternehmen im Genehmigungsverfahren aus Ihrer Sicht.

Bambach: Lärm, die Verkehrsbelastung, der ökologische Aspekt, beispielsweise der Versiegelungsgrad von Grundstücken, die Qualität der baulichen Substanz und die angrenzende Wohnungsbebauung, mit der es immer wieder Konflikte gibt. Die Debatten über diese Punkte ziehen Genehmigungsverfahren in die Länge und führen auch oft zum Scheitern von Vorhaben.

Ist das KOMM in Offenbach eine gelungene Nutzung von Gewerbeflächen?

Bambach: Ich glaube nach wie vor, dass es eine richtige Entscheidung war, dass Gelände so zu nutzen. Es gibt aber Verbesserungsmöglichkeiten.

Konkret?

Bambach: Die liegen im Betrieb es Centers. Wie man so eine Immobilie bewirtschaftet.

Was müsste besser gemacht werden?

Bambach: Man braucht jemanden, der sich so drum kümmert, als wäre es sein eigenes Haus. Er muss seine Mieter als die wichtigsten Kunden der Welt betrachten.

Das ist nicht der Fall?

Bambach: Das ist aus meiner Sicht nicht ganz der Fall. Und: Das Komm ist ein Bestandteil der Stadt und nicht ein in sich abgegrenztes Shoppingcenter. Das heißt, es muss viel mehr Interaktionen zwischen der Stadt und so einer Immobilie geben. Was wichtig ist: Es kommen nur 27 Prozent der Besucher mit dem Auto. Über 60 Prozent der Besucher, 11 000 bis 12 000 am Tag, kommen über die beiden Eingänge Große Marktstraße und Aliceplatz. Sie laufen also durch die Stadt. Das Einzelhandelsangebot in Offenbach ist nach wie vor sehr bescheiden. Es fehlen viele Geschäfte.

Sind Gewerbeflächen wichtiger als Wohnungen?

Achenbach: Aus Sicht der Betriebe sicherlich. Sie sind die Grundlage dafür, dass Unternehmen Arbeitsplätze anbieten können. Aber auch attraktive Wohngebiete sind für Firmen ein Grund, sich anzusiedeln. Alleine auf das eine oder das andere zu setzen, hilft der Kommune nicht weiter. Sie hat aber eine Steuerungsfunktion. Wegen der höheren Grundstückspreise ist die Entwicklung von Wohnprojekten anscheinend einfacher. Die Kommune muss den Überblick haben und Rahmenbedingungen setzen.

Wie in der Siemensstraße in Offenbach? Wie soll es nach den Vorstellungen der IHK dort weitergehen?

Achenbach: Da ist Gewerbe und da bleibt Gewerbe. Es gab Fantasien in Richtung Wohnen. Verlässliche Aussagen der Stadt sind jetzt wichtig. Da sind wir beim Masterplan Offenbach. Grundstückseigentümern und Investoren muss klar sein, wie Grundstücke zukünftig genutzt werden. Die Masterplanung soll Ende nächsten Jahres stehen. Die IHK kann sich aber vorstellen, dass bei so klaren Situationen wie in der Siemensstraße, am Kaiserlei oder in Bieber-Waldhof vorher Entscheidungen fallen.

Herr Becker, expandieren Sie weiter?

Becker: In den nächsten zwei Jahren nicht. Klar werden wir weiter expandieren.

In Obertshausen wird es eng.

Becker: Ich habe zwei Optionen. In Offenbach gibt es beim Honda-Areal noch Baureserven. Die jetzige Halle hat 18 000 Quadratmeter. Daneben könnten wir noch eine 6 000-Quadrameter-Halle bauen. In Obertshausen haben wir einen Tennisclub gleich in den letzten Bebauungsplan einbezogen. Dort dürften wir auch kurzfristig bauen. Der Tennisclub bekäme dann ein Ersatzgelände.

Herr Bambach, wo gibt es Gewerbeflächen in der Region?

Bambach: Aus ökologischen Gesichtspunkten bin ich kein Fan davon, immer neue Gebiete auszuweiten. Dafür braucht man beispielsweise neue Straßen. Es gibt genügend Gebäude, die optimiert werden können. Es wird beim Masterplan eine Aufgabe sein, ein Gewerbekataster zu entwickeln, das Nachverdichtungs- und Optimierungsmöglichkeiten aufzeigt.

Warum gibt es Leerstand?

Bambach: Weil die Immobilien häufig nicht mehr den modernen Bedürfnissen eines Gewerbebetriebs entsprechen. Die Flächen sind zu klein. Es gibt bauliche Defizite. Es gibt emissionsrechtliche Probleme. Dennoch wundere ich mich, dass beispielsweise das Fredenhagen-Areal in Offenbach nicht vermarktet wird.

Wer sollte es nutzen?

Bambach: Offenbach bietet ein Riesenpotenzial für Logistiker. Läden wie Saturn werden immer kleiner, weil die Mieten zu hoch sind. Die Firmen brauchen kleine Lager. Der Fernseher wird bestellt und nach vier Stunden ausgeliefert.

In Neu-Isenburg bauen viele Unternehmen. Zahlreiche Gebäude stehen aber leer.

Achenbach: Neubauten sind oft unter Gesichtspunkten wie beispielsweise der Energieeffizienz gefragt. Auch Klimatisierung und Breitbandversorgung im Gebäude sind für viele wichtig.

Im Rodgau zeigt sich ein anders Problem. Das Gewerbegebiet Weiskirchen-Ost ist gut an die A3 und B45 angeschlossen. Die Zufahrten sind aber schlecht. Wie geht es weiter?

Achenbach: Dort will auch der Regionalverband helfen. Das Gebiet hat Potenzial. Die Erschließung ist ein wirkliches Problem. Die Breitbandversorgung ist auch eines. Wir sind in einem engen Diskussionsprozess mit allen Wirtschaftsförderern.

In Dudenhofen entsteht zwischen B45 und Kompostierungsanlage ein 23 Hektar großes Gewerbegebiet. Ein Logistikpark. Die Wirtschaftsförderung hat 90 Grundstückseigentümer unter einen Hut bekommen. Sie wurden von einem Sprechergremium vertreten. Warum geht die Erschließung des Areals so einfach über die Bühne?

Achenbach: Die Stadt Rodgau hat das sehr gut gemacht. Da zeigt sich, wie wichtig eine aktive Wirtschaftsförderung und ein engagierter Bürgermeister sind.

Im Rodgau ist die Wirtschaftsförderung also besser als in Offenbach?

Achenbach: In einer kleinen Kommune ist einiges einfacher als in einer größeren Stadt. Da hat der Oberbürgermeister zusätzliche Herausforderungen, wie aktuell zum Beispiel das Klinikum oder die Kickers. Aber natürlich wünschen wir uns vom Oberbürgermeister in Offenbach, aber auch von den Bürgermeistern in der Region, einen Fokus auf die Wirtschaft und eine besondere Priorität für die Bedürfnisse der Unternehmen.

Arbeiten die Kommunen bei der Vermarktung von Gewerbeflächen zusammen?

Achenbach: Der Masterplan in Offenbach ist das eine. Wir wollen aber auch ein Konzept erarbeiten, damit die Kommunen im Landkreis die Stärken der Region besser nutzen können.

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