Mietpreisbremse erstmals berücksichtigt

Neuer Mietspiegel: Unter 5 Euro geht noch was

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Am einfachsten ist in Offenbach der höherpreisige Wohnraum zu bekommen. Die neuen Häuser im Hafen gehören nicht unbedingt dazu: Mit Nettokaltmieten zwischen zehn und elf Euro pro Quadratmeter und Monat seien Domizile dort vergleichsweise erschwinglich, betonen die Macher des Mietspiegels.

Offenbach - Die schlechte Nachricht ist Allgemeingut: Auch in Offenbach steigen die Mieten. Es gibt aber auch eine gute Botschaft: Anders als in vielen Städten ist eine Bleibe für um die vier Euro Nettomiete im Monat noch zu bekommen. Von Markus Terharn 

Das zeigt der aktuelle Mietspiegel, erhältlich ab Ende des Jahres. Nach zwei Jahren legen das Wohnungsamt der Stadt Offenbach, der Mieterbund sowie die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund einen neuen Mietspiegel vor. Eine Verpflichtung dazu existiert freilich nicht. Wie Wohnungsdezernent Dr. Felix Schwenke erläutert, handelt es sich nicht um einen wissenschaftlichen, sondern um einen einfachen Mietspiegel. Heißt: Er beruht auf Gesprächen zwischen den Akteuren am Wohnungsmarkt. Dazu zählen Gemeinnützige Baugesellschaft sowie Baugenossenschaften. Eingeflossen sind Daten von Sozialamt, Mainarbeit und Statistischem Landesamt, was eine breite Basis ergibt. Ein wissenschaftlicher Spiegel kann eine siebenstellige Summe verschlingen und – wie die Beispiele Frankfurt und Darmstadt zeigen – trotzdem mehr Ärger verursachen.

Was leistet die Tabelle? „Der Mietspiegel ist ein nützliches Instrument, das beiden Seiten Orientierung gibt, ob die Miete angemessen ist“, so Schwenke. Kommt es zur juristischen Auseinandersetzung, nimmt auch der Richter das Zahlenwerk gern als Entscheidungsgrundlage. Was ist neu? Zwei Änderungen sind berücksichtigt: „Seit 2014 ist die Kappungsgrenze von 20 auf 15 Prozent abgesenkt“, erläutert Wohnungsamtsleiter Lothar Kirchner. Das ist der Satz, um den die Miete innerhalb von drei Jahren maximal erhöht werden darf. „Und seit 27. November gilt auch in Offenbach die Mietpreisbremse.“ Die besagt, dass bei Neuvermietung maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden dürfen. Bedeutet dies also, dass die Mieten nicht explodieren? „Das tun sie sowieso nicht“, widerspricht Kirchner einer verbreiteten Auffassung. Und liefert Belege: Für Objekte ab Baujahr 1979 lägen die Steigerungen durchweg unter zwei Prozent. Bei Baujahren zwischen 1961 und 1978 sind im Schnitt 3,2 Prozent mehr hinzulegen. Stärker ist der Anstieg bei Wohnungen, die vor 1960 bezugsfertig geworden sind (weiter differenziert ist das Alter nicht): 4,7 Prozent. Das hat seinen Grund. „Oft haben Eigentümer ihre Häuser energetisch saniert“, weiß der Experte.

Der Zustand rechtfertigt also höhere Preise. Steckt der Besitzer ein Drittel dessen, was ein Neubau kosten würde, in eine Vollmodernisierung, wird der Alt- quasi als Neubau bewertet. Kirchner hat die Erfahrung gemacht, dass Interessenten ohnehin nicht aufs Baujahr, sondern auf die Ausstattung achten. Eine Einstufung nach Stadtteilen gibt es übrigens nicht, nur nach „einfacher“, „mittlerer“ und „guter“ Lage. Eine grundsätzliche Änderung gegenüber dem alten Mietspiegel vom 1. Januar 2014: Das Merkmal „Ohne Bad, Dusche und Heizung“ ist gestrichen. Die Begründung: „Das gibt es in Offenbach praktisch nicht mehr“, ist Schwenke überzeugt. Damit ist die Tabelle deutlich übersichtlicher, weist nur sechs statt neun Spalten auf.

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Trotz kletternder Preise sieht Stadtrat Schwenke Offenbach „weit weg von Gentrifizierung“. Wohnraum für Nettokaltmieten von 3,80 bis 4,30 Euro pro Quadratmeter und Monat sei zu haben. „Die Vier vorm Komma ist noch möglich“, versucht sich der Sozialdemokrat an einer griffigen Formulierung und folgert daraus: „Luxussanierung ist nicht zu beobachten.“ Manfred Kind, Rechtsanwalt des Vereins Haus & Grund mit 2200 Mitgliedern, betont, dass es nicht die Miete, sondern die Betriebskostenvorauszahlung sei, die oft „exorbitant“ steige. Da müsse man unterscheiden. Seiner Erfahrung nach sind Eigentümer stärker an langfristiger Vermietung interessiert als am Profit. Wo finden Offenbacher am ehesten ein Dach über dem Kopf? „Im oberen Preissegment“, weiß Detlev Dieckhöfer, Geschäftsführer des Mieterbunds mit 4200 Mitgliedern. Und am besten gehe es ohne Druck: „Wer sich Zeit nimmt, kann zum optimalen Ergebnis kommen!“

Daten und Fakten zum Mietspiegel

  • Offenbach leistet sich keinen wissenschaftlichen, sondern einen sogenannten einfachen Mietspiegel.
  • Das Papier gibt Vermietern wie Mietern Anhaltspunkte dafür, welche monatliche Nettokaltmiete für das Objekt angemessen ist.
  • Herausgeber sind Mieterbund, Haus & Grund und Wohnungsamt.
  • Vergleichskriterien sind Baujahr (bis 1960, bis 1978, bis 1994, bis 2007, ab 2008), Wohnlage (einfach, mittel, gut), Ausstattung und Grad der Modernisierung. 
  • Erhältlich ist die Tabelle ab Ende des Jahres beim Mieterbund, beim Verein Haus & Grund und beim Wohnungsamt zum Preis von einem Euro. Ab Anfang Januar gibt es den Mietspiegel kostenlos über die Internetseite der Stadt unter www.offenbach.de.

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