Verfassungsgericht gibt Richtung vor

Kostenwert kontra Bodenwert: Grundsteuer-System in der Diskussion

Offenbach - Einig sind sich alle nur in einem Punkt: Die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer B ist veraltet, es muss und es wird sich etwas ändern. Von Achim Lederle

Wie jedoch die Steuer, die alle Eigentümer und Mieter bezahlen müssen, in Zukunft aussehen wird, ist offen: Zwei Berechnungsmodelle werden diskutiert; in welche Richtung es in Zukunft gehen könnte, wird das Bundesverfassungsgericht vorgeben, das am Dienstag in dieser Sache verhandelt.

KOSTENWERT-MODELL: Bei diesem Modell sollen Grundstücke und Gebäude bewertet werden. Der Bundesrat hat bereits Anfang November 2016 auf Initiative der Länder Hessen und Niedersachsen einen Gesetzentwurf eingebracht, der allerdings nicht im Bundestag war und so lange auf Eis liegt, bis sich eine neue Bundesregierung damit beschäftigt.

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Hessen Finanzminister Thomas Schäfer (CDU) sagte dazu dieser Zeitung: „Leider hat der letzte Bundestag nicht die Kraft aufgebracht, sich mit dem von fast allen Ländern getragenen Vorschlag zu befassen. Dabei wäre es wichtig, die Reform selbst zu gestalten und sie nicht dem Bundesverfassungsgericht zu überlassen. Das ist jedenfalls mein Anspruch an Politik.“

Das Kostenwert-Modell arbeitet mit Bodenrichtwerten und pauschalierten Gebäudeansätzen. Es berücksichtigt bei unbebauten Grundstücken die Richtwerte, die die örtlichen Gutachterausschüsse festlegen. Bei bebauten Grundstücken wird zudem der Wert des Gebäudes erfasst. Dabei wird nach Art des Gebäudes und Baujahr differenziert. Ebenso wird eine Alterswertminderung berücksichtigt.

„Ein Gebäude trägt entscheidend zum Wert eines Grundstücks bei“, so Schäfer. „Unser wichtigstes Ziel war es, dass das Wohnen durch die Grundsteuerreform nicht verteuert werden darf.“

Genau dies befürchtet jedoch der Eigentümerverband Haus & Grund: „Wir haben das Rechenmodell mit realen Werten gefüttert und kommen zu dem Ergebnis, dass die Grundsteuer teilweise um das 30-fache steigen könnte“, sagte Alexander Wiech, Mitglied der Geschäftsführung von Haus & Grund, dieser Zeitung. Wiech räumte jedoch ein, dass es sich nur um erste Ergebnisse handele, die Auswertung noch laufe, und die Gemeinden auch über die Hebesätze an den Stellschrauben der Grundsteuer drehen könnten.

Die grundsätzliche Kritik am Kostenwert-Modell bleibt jedoch: Wiech bemängelt vor allem den „riesigen Verwaltungsaufwand zur völligen Neubewertung von Grundstücken und Gebäuden“ und fordert eine radikale Vereinfachung der Grundsteuer. Dass die Wertermittlung für die bundesweit etwa 35 Millionen Grundstücke Jahre dauern würde,

bemängeln auch andere Kritiker wie das Kölner Institut der deutschen Wirtschaft (IW).

Sie plädieren stattdessen für das BODENWERT-MODELL. Auch der Direktor des Deutschen Mieterbunds, Lukas Siebenkotten, forderte im „Focus“ solch ein Modell. Bei einer reinen Bodensteuer würden „Mehrfamilienhäuser tendenziell entlastet und unbebaute beziehungsweise ungenutzte Grundstücke deutlich höher belastet“, sagte er dem Magazin. Das Bündnis der Organisationen für das Bodenwert-Modell ist außergewöhnlich und ging kurz vor der Verhandlung des Verfassungsgerichts unter dem Titel „Grundsteuer: Zeitgemäß!“ an die Öffentlichkeit: Neben IW und Mieterbund steht auch der Naturschutzbund dahinter. Der Nabu hofft, dass es unattraktiver wird, baureife Grundstücke brach liegen zu lassen. Die Bodenwert-Steuer könne ein Anreiz zum Wohnungsbau sein, so die Naturschützer. Dies entspanne den Markt und wirke Mietsteigerungen entgegen.

„Eine reine Bodensteuer ist investitionsfreundlich, sozial und gerecht“, heißt es beim Bündnis. Einer der Erstunterzeichner war Dirk Löhr, Professor für Steuerlehre und Ökologische Ökonomik an der Hochschule Trier. Er sagte: „Die reine Bodensteuer belässt bauliche Investitionen steuerfrei, hat somit keine marktverzerrende Wirkung und setzt keine Fehlanreize. Sie ermuntert zu Investitionen, verteuert die eigennützige Spekulation mit Grundstücken und kann sich dämpfend auf Bodenpreise und Mieten auswirken.“

Lukas Siebenkotten ergänzte: „Bislang hat es die Politik leider versäumt, die Reformalternative reine Bodensteuer ernsthaft zu prüfen.“ Das Bundesrats-Modell führe im Ergebnis erneut zu Ungleichbehandlungen und verteuere vor allem Neubaumieten.

Die hessische Mieterbund-Direktorin Eva-Maria Winckelmann unterstützt die Position des Bundesverbands: „Das Modell würde Spekulation vorbeugen und die Nebenkosten gering halten“, sagte sie auf Anfrage.

Wohnungsnot als gesellschaftlicher Sprengstoff

Nach Modellrechnungen von Löhr werden bei einer reinen Bodensteuer Mehrfamilienhäuser und somit mehrheitlich Mieterhaushalte deutlich entlastet. Die Berechnungen bestätigen frühere Ergebnisse des IW. Dirk Löhr: „Der Mietwohnungsmarkt und das Immobilienvermögen von Kleineigentümern in größeren Städten konzentriert sich in Mehrfamilienhäusern. Da würde sich die Grundsteuer für die einzelnen Wohnungen im Schnitt in etwa halbieren. Die Grundsteuer für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke würde je nach Lage steigen.“ Eigentümer von Reihenhausgrundstücken in mäßiger Lage würden allerdings sogar weniger Grundsteuer zahlen als heute. Auf Besitzer von Villengrundstücken in teuren Lagen kämen hingegen spürbare Erhöhungen zu. Deutlich steigen würde die Grundsteuer auf derzeit unbebaute, aber bebaubare Grundstücke, also auch auf Baulücken.

Welches dieser Modelle denn auch immer zum Zug kommt: Bei der Grundsteuer wird sich in jedem Fall etwas bewegen. Ob die Nebenkosten für das Wohnen dann auch sinken und Mieter wie Eigentümer tatsächlich entlastet werden, bleibt allerdings eine offene Frage.

Rubriklistenbild: © Symbolbild: dpa

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