Kommune sticht Immobilienbesitzer

Mehrfamilienhäuser dürfen bald nicht mehr so einfach zu Eigentumswohnungen werden

Die Rechte der Eigentümer von Mehrfamilienhäusern in Ballungsgebieten werden durch das neue Baulandmobilisierungsgesetz eingeschränkt: Nicht mehr sie, sondern die Kommune entscheidet, ob aus den Mietwohnungen Eigentumswohnungen gemacht werden dürfen.
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Die Rechte der Eigentümer von Mehrfamilienhäusern in Ballungsgebieten werden durch das neue Baulandmobilisierungsgesetz eingeschränkt: Nicht mehr sie, sondern die Kommune entscheidet, ob aus den Mietwohnungen Eigentumswohnungen gemacht werden dürfen.

Die Rechte der Eigentümer von Mehrfamilienhäusern in Ballungsgebieten werden durch das neue Baulandmobilisierungsgesetz eingeschränkt.

Hanau - Die Novelle des Baulandmobilisierungsgesetzes erhitzt die Gemüter in der Bau- und Immobilienwirtschaft. Dass sie kommen wird, war absehbar. Schließlich hat das Bundeskabinett bereits Anfang November die Reform des Baulandmobilisierungsgesetzes beschlossen. Der aber nun darin enthaltene § 250 BauGB sieht vor, dass durch eine Rechtsverordnung die Kommunen – nicht die Immobilienbesitzer – in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darüber entscheiden dürfen, ob Mehrfamilienhäuser in Eigentumswohnungen umgewandelt werden dürfen. Diese Regelung soll bis Ende 2025 gelten.

Kommune sticht Immobilienbesitzer: Schneller an bezahlbares Bauland kommen

Um welche Gebiete es sich handelt, legen die Landesregierungen zuvor fest. Ziel soll es sein, schneller an mehr bezahlbares Bauland zu kommen und bezahlbares Wohnen zu sichern. Die Novelle wurde Ende Januar in den Bundestag eingebracht und liegt jetzt in den Ausschüssen. Das Gesetz soll noch in diesem Jahr in Kraft treten.

Weil der Genehmigungsvorbehalt sich eng an den bereits bestehenden Regelungen der Erhaltungsschutzsatzung orientiert, komme dies einem Umwandlungsverbot gleich, ist der Bau- und Immobilienausschuss der Vereinigung der hessischen Unternehmerverbände (VhU) überzeugt und läuft jetzt gegen den Paragrafen Sturm: „Das Baulandmobilisierungsgesetz sollte private Investitionen erleichtern und nicht den Erwerb von Wohneigentum aus Mehrfamilienhäusern verhindern. Dass die Wohnraumnachfrage schon seit Jahren das Angebot übersteigt, liegt nicht nur an den zu wenigen Bauflächen, sondern auch an der zu hohen Regulierungsdichte“, sagt Thomas Reimann, VhU-Vizepräsident und Vorsitzender des besagten Ausschusses. Nach Mietpreisbremse und Kappungsgrenze sei die Novelle der nächste Staatseingriff, der private Investoren abschreckten würde. „Das Umwandlungsverbot stellt einen nicht zu rechtfertigenden Eingriff in die Verfügungsrechte von Wohnungseigentümern dar.“ Es sei zu befürchten, dass weniger privates Kapital in den Wohnungsmarkt fließen werde, somit weniger gebaut wird und in Folge die Kosten für Wohnen weiter steigen.

Kommune sticht Immobilienbesitzer: Haus und Grund ist skeptisch

Auch der Verein Haus & Grund Hanau sieht dem Gesetzesentwurf skeptisch gegenüber. „Das geplante Baulandmobilisierungsgesetz führt in weiten Teilen nicht zum Ziel der Baulandmobilisierung, sondern zu einer Baulandumverteilung in kommunale Hände, ohne dass erkennbar wird, wie dadurch Bauland mobilisiert werden soll. Der Eingriff in die Rechte und Handlungsoptionen von Eigentümern kompensiert nicht die politischen Versäumnisse bei der Mobilisierung von Bauland und das teilweise Fehlen einer vorausschauenden kommunalen Boden- und Wohnungspolitik“, sagt Geschäftsführer Stephan Weber. Die Novelle werde den Bau von Wohnraum eher verzögern. Bauland wegen Eigentumsfragen zunächst der Bebauung zu entziehen und durch neue Auflagen die Bebauung zu erschweren, verfehle in seinen Augen das Ziel.

Das ebenfalls enthaltene kommunale Vorkaufsrecht berge die Gefahr einer kommunalen Bodenvorratspolitik und damit weiteren Entzug von Bauland für den Wohnungsbau. Dies hätte unweigerlich Spekulationen und weitere Preissteigerungen zur Folge. Auch mit Blick auf Problemimmobilien sei das Vorkaufsrecht unnötig, da nicht jeder Eigentümer per se ein Spekulant sei. Im Umwandlungsverbot sieht Weber sogar eine soziale Gefahr. Dieses könnte nämlich zur Folge haben, dass „nur noch ein Verkauf des Gesamtobjekts an professionelle Investoren stattfinden kann, die die Immobilie in aller Regel renditemaximierend bewirtschaften und die Renditeerwartung an die Mieter weitergeben“. Damit würde das Gesetz im Grunde genommen das fördern, was es eigentlich verhindern wolle. „Die Begründung, durch das Umwandlungsverbot könnten auf angespannten Wohnungsmärkten die Mieter vor einer Verdrängung geschützt werden, ist bislang nicht belegt“, könne statistisch auch nicht untermauert werden. Das bestätige das Ergebnis einer kleinen Anfrage der FDP-Bundestagsfraktion, wonach lediglich für Berlin Auswertungen vorlägen.

Kommune sticht Immobilienbesitzer: Mieterbund begrüßt Novelle

Hans-Egon Heinz, ehemaliger Vorsitzender des Mieterbundes Hanau, sieht genau in diesem Punkt den Sinn der Reform und begrüßt die Novelle. „Das Gesetz ist nachvollziehbar, da private Wohnbaugesellschaften die Mietpreise in die Höhe treiben und mit Mietern teilweise auch übel umgehen. Die Novelle bezieht sich in erster Linie auf professionelle Investoren, um ihnen einen Riegel vorzuschieben. Für kleinere Mietobjekte wird sie kaum eine Rolle spielen“, ist er sich sicher.

Auch für Hanau werde sie kaum gelten, denn „die Wohnbausituation ist dort weniger kritisch. Die Stadt hat in den vergangenen Jahren Bauland mobilisiert und tut dies auch heute noch.“ Als Beispiele führt Heinz den Pioneer Park, den Neubau am Vincent-Krankenhaus oder auch den im Reitweg in Klein-Auheim an. „In Hanau gibt es noch bezahlbaren Wohnraum im Bestand.“

Dennoch gebe es in der Stadt auch Bürger, die zu den Armutsgefährdeten zählen. Und für die müsse es Wohnungen geben. „Über ein Drittel der Hanauer haben Anspruch auf eine öffentlich geförderte Wohnung. Das ist für mich der Maßstab. Mieter sind immer die wirtschaftlich Schwächeren“, erläutert Heinz. Er würde es daher begrüßen, wenn es noch mehr Wohnungen für untere und mittlere Einkommen gäbe. Das Argument, der Umwandlungsparagraf wäre ein Eingriff in die Verfügungsrechte von Wohnungseigentümern, lässt er nicht gelten: „Eigentum verpflichtet zur Rücksichtnahme, zum Schutz der Schwächeren. Der Kauf einer Immobilie bedeutet in der Regel, dass der neue Eigentümer einen dort wohnenden Mieter vertreibt. Daher bin ich der Auffassung, dass Eigenbedarfskündigungen viel stärker eingeschränkt werden müssten, vor allem dann, wenn Familien die Mieter sind.“ Von Gabriele Reinartz

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