Vermarktung des Seligenstädter Bahnhofsgeländes

Große Chance, großes Risiko

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Allenfalls morbider Charme: Fenster und Türen des denkmalgeschützten Bahngebäudes sind verbarrikadiert.

Seligenstadt - Zu einem wahren Schlachtfest für Rechtsanwälte, Notare und Kaffeesatzleser ist die Vermarktung des Seligenstädter Bahnhofsgeländes geworden. Von Michael Hofmann

Das verbarrikadierte Hauptgebäude auf dem vergammelten, fast 6.000 Quadratmeter große Areal, das eher als Abbruchimmobilie in der berüchtigten New Yorker Bronx denn als denkmalgeschütztes Entrée einer mittelalterlichen Fachwerkstadt taugt, erwies sich an zwei Sitzungsabenden der Seligenstädter Stadtverordnetenversammlung als nahezu undurchdringliche Sphinx mit allenfalls morbidem Charme.

Trotz großer formaler, finanzieller und bauplanerischer Vorbehalte und noch ausstehender abschließender juristischer Bewertung des „umfänglichen und schwierigen Rechtsgebiets“ seitens des Hessischen Städte- und Gemeindebunds (HSGB) entschied sich das Parlament bei Enthaltung der FWS-Fraktion und ohne Gegenstimme dafür, das der Stadt obliegende Vorkaufsrecht auszuüben. Der dem Beschluss zugrundeliegende SPD-Antrag sieht vor, das Gelände zum Kaufpreis von 730 000 Euro zu erwerben und für das Projekt im Doppelhaushalt 2013/2014 850 000 Euro vorzusehen. Gleichzeitig soll der Magistrat in seinen Verhandlungen mit der Bahn „die nach Baugesetzbuch vorgesehenen Möglichkeiten einer Kaufpreisreduzierung“ ausschöpfen.

Kuckucksei statt Sternstunde des Seligenstädter Parlaments

Der als Sternstunde des Seligenstädter Parlamentarismus geltende und fast schon legendäre einstimmige Beschluss vom 10. Dezember 2012, das Bahnhofsareal für die Stadt zu erwerben und statt Wohnbebauung, wie es Investor Karl-Ludwig Toth (VT-Ingenieurbau GmbH, Altenstadt) vorsah, Flächen für den ruhenden Verkehr sowie Grünanlagen zu schaffen, könnte sich schnell als Geburtsstunde des größten Kuckuckseis erweisen, das sich die Stadt je selbst ins Nest gelegt hat. Das wurde an beiden Sitzungsabenden deutlich, entsprechend vorsichtig gingen die Parlamentarier auch zu Werke.

Wünschenswert sei die Ausübung des Vorkaufsrechts, sagte etwa CDU-Fraktionschef Joachim Bergmann, gleichwohl seien Kosten und Folgekosten eine große Last: „Schwerwiegende Gründe“ für eine Stadt, die sich damit „einiges auflädt“. Da müsse die rechtliche Prüfung unbedingt noch eingeholt werden. Im Übrigen finde der SPD-Antrag, auf Kostenreduzierung zu drängen, die Zustimmung der Union. Schließlich plane die Stadt ja - im Gegensatz zum Investor - keine Häuser, sondern Park- und Grünflächen. Die FDP sah das ähnlich. Aber: „Ist das Vorkaufsrecht sinnvoll, oder sollten wir nicht lieber den Bebauungsplan, den der Investor braucht, einfach nicht verabschieden, um so den Vertrag zwischen diesem und der Bahn nicht vollziehbar zu machen? Wir haben das in der Hand“, gab sich Liberalen-Politiker Dr. Daniell Bastian risikobereit. Kurz und knapp dagegen sein Fraktionschef René Rock: „Der Ankauf ist komplex, aber wir sind guter Dinge.“ SPD-Politiker Rolf Wenzel wies auf eine nach dem Baugesetzbuch denkbare Kaufpreisreduzierung hin, widersprach aber Bastian: „Das könnte in ein Katz-und-Maus-Spiel ausarten.“ Auf die Klage der SPD-Vorsitzenden Heide Wolf hin, die Unterlagen seien ihr erst am vergangenen Freitag zugestellt worden, präsentierte Bürgermeisterin Dagmar B. Nonn-Adams die Chronologie zum Thema Vorkaufsrecht (dazu auch: „Vorkaufsrecht Bahnhof...“ ). Für Grünen-Politikerin Natascha Maldener-Kowolik war wichtig, „zu verhindern, dass Investor Toth unser Vertragspartner wird.“

„Internes Rechtsgutachten“ der Stadt als Entscheidungshilfe

Eng am Kaufvertragstext Toth/Bahn blieb FWS-Politiker Klaus Dietrich (dazu auch: „Weitere Kostenverpflichtungen“) und wies vor allem auf die noch unabsehbaren Folgekosten für die Stadt hin. Sein prägnantes Fazit: „Sehr bedenklich.“ Sein Fraktionschef Jürgen Kraft legte nach: „Im Beschluss vom 10. Dezember steht nichts von Vorkaufsrecht“, auch sei der Kaufpreis von 730.000 Euro für die städtischen Pläne unangemessen hoch.

Bürgermeisterin Dagmar B. Nonn-Adams verwies auf den 12. Februar - dann wollen HSGB-Juristen im Rathaus ihre Bewertung vorstellen und diskutieren. Darüber hinaus gab die Bürgermeisterin dem Parlament ein „internes Rechtsgutachten“ der Stadt als Entscheidungshilfe an die Hand, das die Komplexität der Materie verdeutlicht, gleichzeitig die Vorkaufsberechtigung der Stadt zumindest anzweifelt. Die auch baurechtlich „komplexe Gemengelage“ besteht zunächst einmal darin, dass das Bahnhofsareal von „zwei planungsrechtlichen Situationen betroffen ist - einem Bebauungsplan in Aufstellung und einem ungeplanten Bereich“. Für eine der Flächen ist eine Analogbebauung nach Paragraph 34 denkbar. Also: unterschiedliche Bebaubarkeit und unterschiedlicher Geltungsbereich.

Besteht überhaupt ein Vorkaufsrecht?

Darüber hinaus regelt das Baugesetzbuch (BauGB), ob überhaupt ein Vorkaufsrecht besteht. Insgesamt sieben Tatbestände, die das BauGB im Paragraphen 24 auflistet, prüfte die Stadt und kam zur Auffassung, dass kein einziger zutrifft. Somit sei „insgesamt fraglich, ob hier ein Vorverkaufsrecht zugunsten der Stadt Seligenstadt besteht.“

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Als sei´s des Ärgers und Durcheinanders noch nicht genug, gerieten CDU-Fraktionschef Joachim Bergmann und die Bürgermeisterin bei einem Finanzierungsdetail aneinander und eröffneten mitten in der Bahnhofs-Diskussion am Dienstagabend einen Nebenkriegsschauplatz, auf dem sie sich - zum allgemeinen Befremden - fast 40 Minuten lang über eine Grundstücksangelegenheit stritten. Auslöser war ein CDU-Dringlichkeitsantrag zu einem im Dezember beschlossenen städtischen Ankauf von Miteigentumsanteilen. Nachdem schließlich ein Kompromiss gefunden war, stellt sich die Bahnhofsfinanzierung so dar: Rund 680.000 Euro, die zum Grunderwerb zur Verfügung stehen, werden umgewidmet. Hinzu kommen knapp 280.000 Euro aus dem Grundstücks-Scharmützel Bergmann/Nonn-Adams sowie Haushaltsreste aus dem Jahr 2012, die übertragen werden sollen. Auf diese Weise, so Bergmanns Begründung, sei die Umgehung kommunalaufsichtlicher Vorgaben möglich.

Gesamtsituation Bahnhofsgelände ist verfahren

Geschuldet ist die verfahrene Gesamtsituation Bahnhofsgelände, so die Auffassung vieler Parlamentarier, einem geschickten Schachzug des verprellten und enttäuschten Investors Karl-Ludwig Toth. Am Tag nach dem Dezember-Beschluss der Stadtverordneten samt zweijähriger Veränderungssperre, der seine Pläne zunichte machte, unterschrieb dieser den Kaufvertrag mit der Bahn-AG - und das Drama samt zweimonatiger Vorkaufsrecht-Frist nahm seinen Lauf. Das Wort von der „späten Rache“ machte die Runde. Am 19. Dezember traf das Kaufvertrags-Dokument im Rathaus ein, ab Januar beschäftigten sich Rathaus-Experten, Magistrat und HSGB-Juristen mit der hochkomplexen Materie.

Den Dezember-Beschluss als Hypothek, der Not gehorchend (die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts läuft am 19. Februar ab) und in der Hoffnung, dass die HSGB-Prüfung bis zum 12. Februar positiv ausfällt, sahen die Stadtverordneten am Dienstagabend keinen anderen Weg, als der Option Vorkauf zuzustimmen. Immerhin gelte es, „eines der wichtigsten zentralen Gelände der Stadt zu sichern, eine einmalige Chance, städtebaulich etwas zu unternehmen“, wie Grünen-Politiker Peter Störk das formulierte. Aber auch er schränkte ein: „Die Chancen sind groß, die Risiken leider auch.“

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